Los precios de las viviendas de segunda mano se negocian un 30% a la baja

Cito al diario El Economista en el siguiente artículo:

El precio de la vivienda de segunda mano cayó en España un 8% en 2008, según un informe presentado hoy por idealista.com. El portal inmobiliario puntualiza que esta bajada no recoge las negociaciones privadas que realmente están cerrando compradores y vendedores y que suelen estar un 20%-30% por debajo del precio de oferta.



Pinchazo de la burbuja

Según Fernando Encinar, jefe de estudios de idealista.com, "con estos datos se confirma que durante 2008 finalmente se ha desplomado la burbuja inmobiliaria española que durante años creció alimentada por una euforia irracional de que los precios nunca caerían, lo que provocó una anómala subida de precios que ahora solo tiene un camino: seguir bajando".

Encinar explica que estas caídas de precio, además, "no recogen las negociaciones privadas que están cerrando compradores y vendedores y que según nuestros clientes están un 20%-30% por debajo del precio de oferta". Al mismo tiempo, advierte de que en 2009 "los vendedores tendrán que resignarse a aceptar ofertas que jamás pensaron que tendrían que escuchar".

En la preparación del informe de precios de idealista.com se tomó una muestra de 89.781 viviendas de segunda mano en venta en España que están o estuvieron anunciadas en su base de datos durante el periodo de análisis del 21 de diciembre de 2007 y el 19 de diciembre de 2008.

Fuente: El Economista.

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Richard Ellis preve caida del 20% del precio de la vivienda en proximos meses

Noticia aparecida en Invertia, entre otros medios:

Madrid, 22 oct (EFECOM).- La consultora inmobiliaria CB Richard Ellis prevé que en los próximos trimestres la caída media del precio de la vivienda nueva en España se sitúe en torno al 20 por ciento interanual, ya que en zonas de segunda residencia y en aquellas con un exceso de oferta el descenso está llegando ya al 30 por ciento.

Según el informe "Mercado residencial de obra nueva" del mes de octubre, todavía existe margen en el mercado para un ajuste a la baja de los precios, debido al estancamiento de una demanda que espera mejores condiciones de financiación y un descenso mayor del coste de la vivienda.

Dadas estas circunstancias, la consultora considera que el significativo ajuste en el que está inmerso el mercado residencial "aún no ha tocado fondo".

El exceso de vivienda sin vender en manos de promotores empuja los precios a la baja, a pesar de que sigue existiendo demanda para vivienda habitual.

De acuerdo con los datos que maneja CB Richard Ellis, al cierre del primer semestre los precios de la vivienda estaban cayendo de media el 5 por ciento, a pesar de que las cifras oficiales todavía muestran revalorizaciones interanuales.

La firma considera que el mercado residencial se reactivará a medida que se recupere la normalidad crediticia y una vez que se hayan realizado los ajustes necesarios en la oferta.

Efectivamente el "sentimiento de mercado" de la gente ha cambiado tremendamente en estos meses: hoy en día todo el mundo "espera mejores condiciones de financiación y un descenso mayor del coste de la vivienda" como dicen en el texto.

¡¡Huy lo que se nos viene encima!!

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Informe Tecnocasa sobre el mercado de la vivienda

Hoy el grupo Tecnocasa publica su séptimo informe Tecnocasa sobre la situación del mercado de la vivienda en España. Como ellos mismos dicen, este informe:

"es un reflejo aséptico de la situación actual del mercado inmobiliario español de segunda mano y de las características de su financiación. Por lo tanto, se trata de un estudio neutro, es decir, sin valoraciones ni opiniones, totalmente estadístico y sin premisas o conceptos preconcebidos en función de la coyuntura económica del momento."

Su utilidad es indiscutible: entre los múltiples informes sobre el mercado de la vivienda, creo que es el único que se elabora a partir de las operaciones de compraventa ya intermediadas, es decir, que hace referencia a los precios reales, no a tasaciones, valores declarados en el registro, precios solicitados o importes del préstamo.

Se puede discutir si las operaciones realizadas por Tecnocasa cubren por completo y de modo uniforme todo el mercado, pero lo que está claro es que es el único informe que proporciona precios finales de venta. Y la conclusión es demoledora:

La tasa de crecimiento del precio por metro cuadrado durante el periodo comprendido entre el primer semestre de 2007 y el primer semestre de 2008 para las poblaciones seleccionadas es de -13,83%.

Los precios de la vivienda bajan casi un 14% desde Julio del 2007 a Julio del 2008. Por cierto, nada parece indicar, a tenor de lo que estamos viendo en las noticias, que durante estos últimos meses la tendencia pueda cambiar. Más bien al contrario, se ha podido acentuar debido a los crecientes problemas del sistema bancario internacional. Y las perspectivas para el año 2009 no son mucho mejores.

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Un vendedor que en lugar de vender, desvende

Mal asunto es ser vendedor de casas y que al cabo de tres meses no sólo no hayas vendido ninguna sino que te devuelvan las que vendiste.

Pues eso es lo que le está pasando al grupo Acciona al que, aun tratando de maquillar el asunto con la publicación de una cifra de ventas positivas en el primer semestre, estos avispados periodistas han dejado en evidencia, puesto que en el primer semestre han vendido menos casas que durante el primer trimestre. Es decir, que en el segundo la cifra de ventas es negativa debido a las renuncias de compradores contabilizados antes.

Humm... parece que la cifra de viviendas sin vender va en aumento, y esto sin construir ni una sola vivienda más. Caminamos hacia un colapso en el mercado por exceso de oferta, cosa que no habíamos visto nunca.

Incluso en el 93 en plena crisis, la vivienda tenía demanda: el problema era la morosidad, lo que llevaba los inmuebles a subasta, y los subasteros hacían su agosto puesto que había una fuerte demanda en busca de chollos. Sin embargo, los precios en el mercado "normal" apenas bajaron.

Sin duda el repunte del paro y del euribor llevarán ahora a mucha gente a la pérdida de su vivienda en propiedad, ¿Pero quién va a acudir a una subasta si no hay a quién colocar el piso por exceso de oferta? Me temo que habrá muchas subastas desiertas. Esta crisis va a ser muy distinta de la anterior.

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Euribor al 5%

El Euribor no había estado por encima del 5% desde el día 6 de Diciembre del año 2000. En aquellas fechas, y según datos del ministerio de vivienda, el precio de la vivienda era (entonces la moneda era la peseta) el equivalente a 893,3 euros por metro cuadrado.
(Fuentes: Euribor.org y Wikipedia).

Si a ese precio le incrementamos anualmente el IPC tendríamos que a día de hoy, 1.137,9 euros por metro cuadrado, contando con la inflación acumulada en 2008 hasta abril, que es del 1,5% en lo que va de año. (Fuente: INE).

Y sin embargo, a día de hoy, el precio medio es ligeramente más alto. según a quien preguntemos, ronda los 2.381, 2.610 o incluso 2.753 euros por metro cuadrado.

Si las condiciones financieras son las mismas y el sueldo se ha actualizado al IPC ¿creen ustedes que estos precios, nacidos de un euribor al 2%, se sostendrán?

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«Yo vendía casas sin que el comprador las hubiera visto»

El diario La voz de Galicia entrevista a un veterano agente inmobiliario.

Aparte de los lamentos, las exclamaciones de sorpresa y un amago de arrepentimiento (que por cierto es una soberana tontería por la ilegalidad e imposibilidad de lo que propone: "Quizás tendríamos que habernos preocupado en regular los precios entonces, al menos los de la vivienda de segunda mano"), hay una frase que me llama la atención poderosamente:

Había gente que el jueves llegaba a Sada desde Madrid, el viernes veía el piso, el sábado cerraba la operación y el martes entregaba la señal.

Para que suban los precios ininterrumpidamente durante años, sólo hace falta un pequeño desequilibrio entre oferta y demanda, entre vendedores y compradores. Una pequeña cantidad de capitales especulativos venidos de fuera, puede causar ese desequilibrio.

No hacen falta muchos, ni que los inversores sean muy ricos: de hecho, son los más modestitos, probablemente ya expulsados del mercado madrileño por los altos precios. Primero buscan en los alrededores de Madrid, y luego en los alrededores de los alrededores... y al final, acabamos en las zonas mas periféricas y teóricamente menos aptas para cualquier vorágine especulativa: Galicia, la costa cantábrica, Ceuta y Melilla.

Si vemos las estadísticas, pongamos por caso, de expocasa, veremos que entre las 10 provincias que más suben están La Coruña, Orense, Pontevedra y Ceuta. Entre las 10 ciudades con mayores subidas están: La Coruña, Santiago y Lugo. y entre las comundidades autónomas sólo suben por encima del IPC Galicia, Ceuta y Melilla.

Así que si creen ustedes que estas subidas tienen una razón real, ya ven que no es así: son los últimos coletazos de la fiebre especuladora, llevados a cabo por los menos potentes (y menos listos) de los inversores.

Probablemente los que menos tiempo disfruten de sus teóricas rentabilidades, puesto que la realidad es tozuda: sin presión compradora para "inversión", en un entorno de población envejecida y baja inmigración, (de hecho el saldo migratorio es negativo y Galicia pierde población) no los van a poder vender por lo que les costaron.

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Vendo por hipoteca

Un nuevo fenómeno que hacía mucho que no sucedía: la venta, asumiendo pérdidas, de una vivienda sólo por el importe restante a pagar de hipoteca. Esto fue habitual durante la última crisis inmobiliaria grande, la de los años 91 y 92.

Ahora vuelve, armada de los últimos adelantos tecnológicos: existe ahora la página Vendo por Hipoteca en la que vender un inmueble simplemente subrogándose a la hipoteca del vendedor, sin más.

El listado es escaso todavía, pero habrá que hacer un seguimiento. El precio al que se vendan será realmente el precio de mercado, y no el que se pide en las agencias inmobiliarias.

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Chimenea de leña con circuito hidraulico

He encontrado recientemente este interesante diseño para conseguir aunar las ventajas de la estética de la chimenea tradicional, el confort de la calefacción de nuestro siglo y las nuevas necesidades de conservación de la naturaleza. Es, sin duda, la opción más simple de aprovechamiento de la biomasa (leña).

Permite la combustión eficiente de madera, astillas y briquetas.
La alimentación de combustible, deberá realizarse de forma manual.

Esta chimenea con circuito hidráulico, se conecta con sus radiadores o suelo radiante como si de una caldera se tratase. Conseguirá un sistema de calefacción ecológico y económico con todas las garantías de seguridad.



El exclusivo sistema de vaso de expansión cerrado le garantiza la seguridad y fiabilidad de los sistemas modernos de calefacción, a la vez disfrutando del encanto de los sistemas de calefacción con leña.

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Hoteles de Destinia en Maspalomas

Este es un análisis de web esponsorizado

En la isla de Gran Canaria, llamada “Continente en Miniatura” por su extraordinaria variedad de paisajes, capricho de una naturaleza volcánica, se esconde uno de sus más preciados tesoros: Maspalomas.

Está situado en la Villa de San Bartolomé de Tirajana, que conforma el municipio más extenso de la isla y que ha sabido, en apenas un puñado de años, convertir un paisaje inhóspito en uno de los principales destinos turísticos de Europa, y todo conservando sus raíces más auténticas. A la bondad de su permanente sol, de sus temperaturas agradables, de sus hermosas playas y de la belleza de sus cumbres se le une el mayor enclave turístico de la isla: Maspalomas Costa Canaria.

Maspalomas Costa Canaria además de poseer un entorno natural privilegiado y un clima excelente, cuenta con una importante red de hoteles y de recursos para el ocio. Su infraestructura permite también proporcionar un servicio integral y coordinado para cualquier tipo de reunión profesional.

Un buen sitio para buscar Hoteles en Maspalomas es la página de Destinia. En ella se pueden buscar hoteles simplemente especificando fechas y número de habitaciones.

Del listado de hoteles que aparece se puede ver su valoración, una descripción completa y fotografías. Por supuesto, se puede hacer la reserva en línea.

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Construcciones en adobe

Ya comentamos en una ocasión las nuevas técnicas de construcción en adobe, de modo que es estupendo poder contar con un nuevo ejemplo, esta vez de construcción totalmente tradicional castellana realizada en adobe.

Se trata de Gotarrendura, un pequeño pueblo de Ávila donde se ha optado por crecer "hacia adentro", recuperando las viejas casas y corrales de adobe en lugar de ceder a la tentación de urbanizar "hacia fuera" a base de adosados feos e impersonales.

sus dirigentes municipales que se han puesto manos a la obra para construir las primeras tres Viviendas de Protección Oficial (VPO) de la historia del pueblo, haciendo uso del adobe, como comenta el periódico El Mundo.

Frente al ladrillo, el adobe se presenta como un material ecológico 100%, un perfecto aislante térmico y acústico, que no genera coste de transporte ni incurre en gastos energéticos durante su fabricación. "Si queremos promocionar el uso del adobe tenemos que dar ejemplo", explica el alcalde, Fernando Martín (PP).



Primero, el ayuntamiento reconstruyó un palomar con cinco siglos de antigüedad, después el museo etnográfico y, previamente al inicio de la construcción de las viviendas, en mayo espera concluir la rehabilitación de un albergue de peregrinos -por la localidad transcurre la ruta levantina del Camino de Santiago-, edificio por el que acaba de recibir el primer Premio IDAE 2008 a la Edificación Sostenible.

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Soy propietario, me conviene que los pisos bajen

¿Se han parado a pensar que una bajada de precios puede ser positiva para ustedes, más allá de lo que creen?

Si yo fuese promotor... no querría que los pisos bajasen de precio.
Si yo fuese un especulador con varios pisos... no querría que los pisos bajasen de precio.
Si yo fuese un agente inmobiliario... me daría igual, yo sólo querría que se vendiesen.
Si yo fuese un joven mileurista... no querría que los pisos bajasen de precio.

¿Y si yo fuese propietario, con o sin hipoteca, de mi vivienda habitual?

Pues en ese caso... depende: Si estoy ahogado por las cuotas de la hipoteca y no puedo pagarlas, tendré que vender el piso. En ese caso, más me vale que no baje de precio o perderé mucho, ,mucho dinero.

Pero si lo puedo pagar, me conviene que los pisos bajen de precio. ¿Por qué? Pues porque si un día deseo irme a un piso mejor o más grande, cosa perfectamente lógica, me costará menos hacerlo.

En otras palabras: comprar un piso caro ayer, cuando hoy cuesta menos, es como haber comprado una camisa el día antes de las rebajas: Si hubiera esperado, quizá la habría podido comprar más barata, pero me hacía falta en ese momento y no lamento haberla comprado. Sencillamente, asumo la compra y no le doy más vueltas.

Ahora supongamos que me quiero mudar, al cabo de unos años, a una vivienda el doble de grande, o el doble de buena o el doble de bien situada... en fin, a una vivienda que vale el doble que la mía.



Si yo compré mi piso por 300.000€ y los precios se mantienen, el nuevo me costará 600.000€, de modo que tengo que vender el mío y añadir 300.000€ más de mi bolsillo o de una ampliación de hipoteca.

Si en cambio, mi piso baja de precio y ahora sólo cuesta 200.000€, significa que el nuevo cuesta 400.000€. En ese caso, deberé vender mi piso y añadir sólo 200.000€ más. Es decir, que para mí es preferible que bajen.

Y no hay más cuentas que hacer: Recordemos que la hipoteca del primer piso me costará exactamente igual en ambos casos, tanto si bajan los precios como si no lo hacen.

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Nada como la prensa economica para estar bien informado

Leo hoy en Expansión:

El alquiler de vivienda se eleva en el mes de marzo un 4,2%.

Leo, también hoy, en El Economista:

El precio medio del alquiler cae un 4% en marzo pese al aumento de la demanda.

Si es que no hay nada como leer la prensa económica para aclarar las ideas.

Mi impresión es que los alquileres van a bajar por exceso de oferta: saldrán viviendas nuevas en alquiler (o alquiler con opción a compra) por parte de los promotores, viviendas a estrenar compradas por inversores, y viviendas compradas con la sana intención de usarlas como vivienda habitual, pero cuyo dueño se ve ahogado por la hipoteca y vuelve con papá y mamá. Todo ello a sumar a la oferta ya existente, pequeña quizá pero real.

Efectivamente hay también un aumento de la demanda: hay quien se independiza y se ve totalmente fuera del mercado de compra de vivienda, obligado por tanto a alquilar, pero pienso que son menos. La generación del baby boom ha comprado ya.

Me sorprende sin embargo la noticia de las bajadas: no las esperaba tan pronto. El efecto del anuncio de los 210 euros de ayuda para los jóvenes se suponía que tiraría de los precios hacia arriba al menos durante unos meses. Si se confirma la tendencia ya tan temprana, puede que las bajadas sean muy intensas. Estaremos atentos.

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Retirada estrategica

Un buen militar sabe que antes de perder todas sus tropas intentando mantener posiciones insostenibles, debe retirarlas a posiciones más seguras. Como decía Napoleón "Una retirada a tiempo es una victoria".

La reciente subida de los módulos de VPO y el anuncio del gobierno de que va a permitir recalificar como VPO viviendas nuevas que lleven un año sin venderse representan exactamente eso: El actual nivel de precios es insostenible y las alternativas son dos:

- Bajada de precios por los mecanismos del mercado (oferta y demanda). En esta situación de sobrestock todo indica que la bajada de precios sería intensa, y por supuesto acompañada por una paralización total de la construcción.

- Bajada de precios moderada, controlada y camuflada. Una retirada estratégica en toda regla. Se trata de vender los pisos que hoy por hoy no se venden, a un precio menor (pero no mucho menor). Al calificarlos como VPO, técnicamente no se bajan los precios de la vivienda libre. Sencillamente esas viviendas libres en concreto han desaparecido del mercado, y ha aparecido otros productos distintos (VPO).

El efecto de la medida se tendrá que repartir (ya veremos cómo) entre las viviendas ya terminadas y las nuevas construcciones, puesto que esto permitirá construir y vender a precio aceptable para promotores como compradores finales, sosteniendo el empleo en la construcción y siempre "salvando la cara" al no estar en el mercado de vivienda libre.

En mi opinión, si esto se generaliza, la abundancia de nueva vivienda protegida "cara" va a ocasionar una el trasvase de demanda de vivienda libre a VPO, y por lo tanto una bajada del precio de la libre hasta casi el de la protegida, pero no más abajo. Esto será así durante los próximos 2 - 3 años. Después habrá que ver si así se ha absorbido el excedente de vivienda o por el contrario se rompen las resistencias y viene una nueva oleada de "rebajas".

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El que antes pestañee, pierde

¿Qué les parece este titular del diario El Mundo? "Existe un pacto no escrito entre todas las empresas de la zona para no bajar los precios".

Aparte de la ilegalidad de pactar precios (delito prácticamente indemostrable, sin embargo), lo que está claro es que ahora mismo oferta y demanda se están echando un pulso psicológico: Comprador y vendedor se miran a la cara desafiándose para ver quién aguanta más antes de ceder.

A día de hoy, y tras las últimas avalanchas de noticias y documentales catastrofistas, el comprador parece convencido de que no sólo no pasa nada por esperar, sino que de hecho conviene esperar ya que los pisos pueden bajar y mucho.

El vendedor por su parte, no tiene ningún interés en que bajen, ni en que la gente lo puede llegar a creer. De hecho, no es sólo la reducción de sus beneficios lo que está en juego: una promotora se endeuda hasta las cejas para construir, y la garantía de ese préstamo son sus activos: suelo (muchas veces comprado muy caro) y viviendas. Si ahora vende una sola vivienda un 20% más barata, toda la valoración de su empresa se hunde un 20%. Y eso son muchos millones de euros. Ni promotor ni banco están interesados en ello.


A continuación reproduzco la cita tal y como aparece en el diario impreso, puesto que no la he encontrado en la edición de internet.

"Los promotores se resisten a bajar los precios pese al desplome en la venta de viviendas".

Desde hace meses no venden un solo piso pero las empresas inmobiliarias se resisten a bajar los precios amén de los descuentos puntuales [...] para captar a los visitantes que acudan al SIMA.

Esta es la conclusión a la que ha llegado este periódico tras visitar buena parte de las promociones de obra nueva del PAU El Bercial, en Getafe (Madrid).


En este barrio, como en muchos otros, hay centenares de pisos vacíos y a la espera de propietario. Esta situación en condiciones normales, junto con la falta de liquidez que en estos momentos caracteriza el panorama actual, producirían una inevitabe y considerable caída de los precios de la vivienda. Pero la norma que rige en estos momentos según las declaraciones recogidas por El Mundo son otras: "Existe un pacto no escrito entre todas las empresas de la zona para no bajar los precios". "Si uno empieza a aplicar rebajas, el mercado se hundiría".

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Endeudamiento de las familias para vivienda

Leído en un foro de ...ejem... videojuegos, en un post con el explícito título de Los pisos están bajando...y lo que les queda:

Pues es verdad lo que dices!

La mujer que nos viene a limpiar a casa hizo una de estas hipotecas puente que dices. Y ahora se le acaba el plazo y ha rebajado el piso que tienen en venta un 25% !!!!!! de 42 a 32 millones. Una pasada la verdad!

El resaltado en negrita es mío.

Si el piso antiguo, en venta, "valía" 42 millones, es de suponer que el nuevo valga más. ¿Cuánto han pagado? ¿50 millones, tal vez 60?

Y yo me pregunto... sin ánimo de ofender a nadie por muy humilde que sea su trabajo, ¿No hay algo extraño en que una persona que limpia escaleras se compre viviendas de ese precio? Hace diez años, ¿Quién vivía en un chalet de 40 millones de pesetas? Un empresario, tal vez...

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Euribor Febrero 2008

El euríbor, el indicador que más se utiliza en España para fijar el precio de las hipotecas, se situó en febrero en el 4,349 por ciento, en su segundo retroceso consecutivo del año tras cerrar enero en el 4,498 por ciento.

¿Qué representa esto para la evolución del mercado inmobiliario? A mi entender, esto contribuye a calmar las aguas. Todos los hipotecados respiran, pero no creo que esto vaya a cambiar la tendencia a la bajada suave que venimos viendo desde el verano del 2007. La causa del cambio de tendencia no vino dada por la subida de los intereses, que es lo que muchos creíamos, sino por la restricción en el crédito originada en Estados Unidos. La incertidumbre se mantiene en los mercados financieros, de modo que los problemas para la concesión de los créditos continúan.
Pero lo más importante es que la tendencia ya se ha dado la vuelta y ahora la inercia juega a la baja: La compra de vivienda como inversión a corto y medio plazo desaparece ante la ausencia de perspectivas de revalorización. También se paraliza la construcción, con lo que se pierden posibles demandantes de primera vivienda.

El año 2008 está siendo muy interesante, sin duda.

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La llamada del ilustre

Ha dado que hablar hoy, y probablemente sea el rumor más negativo de todo el mes ya que la fuente se supone que es uno de los peces gordos de Morgan Stanley, aunque la empresa lo haya desmentido.

Sea cierto o no, se viene a decir nada menos que "algún ilustre llama por teléfono para que no quiebre ninguna inmobiliaria, pero después del 9 de marzo las cosas van a cambiar".

A mí no me sorprende. La situación es delicada y las grandes inmobiliarias no han sabido prepararse para el final del ciclo.

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¿Ampliar la hipoteca? Ya veremos...

Puesto que la crisis inmobiliaria parece seguir más o menos el ritmo de lo que sucede en España, con algo así como un año de retraso, no está de más ver lo que pasa al otro lado del charco...

El otro día, el diario Los Angeles Times escribía:

La semana pasada, Countrywide Financial Corp. [uno de los mayores prestamistas hipotecarios de los EE.UU.] envió cartas a 122.000 de sus clientes anunciándoles que no podrán seguir pidiendo más dinero prestado a base de ampliar su hipoteca, puesto que el importe total de ésta excede ya el valor de mercado de su casa.

El paso dado por Countrywide es parte de un movimiento generalizado de retirada por parte de los prestamistas hipotecarios... ante las nuevas evidencias de bajadas de precios de la vivienda, muchos de ellos desean que los propietarios de casas mantengan un mayor porcentaje del valor de la vivienda en relación al montante de la hipoteca.

Chase Home Lending, otro de los grandes, impondrá a partir del lunes nuevas condiciones para sus préstamos hipotecarios. Hasta esta semana, los propietarios de viviendas en California podían pedir prestado hasta un 90% del valor de su casa. A partir del lunes, sin embargo, los clientes de Florida y parte de California no podrán superar el 70% del valor de mercado de su casa, y en Nevada, el máximo será del 60%.

"Nuestro objetivo es asegurarnos siempre, por nuestro bien y por el de nuestros clientes, que éstos no deban más dinero del que pueden respaldar con sus propiedades" dijo un portavoz de Chase Home Lending.

Esta compañía sigue considerando la posibilidad de rescindir las actuales líneas de crédito.

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¿Es bueno o malo que los pisos bajen de precio?

Cinco razones por las que sería bueno para todos que los pisos bajaran:

1. Por pura y simple justicia social: los jóvenes están excluidos del mercado de la vivienda, y los que sí alcanzan, lo hacen a costa de un enorme sacrificio en calidad de vida para muchos años.

2. Para potenciar el mercado laboral. A día de hoy la tan cacareada movilidad profesional es imposible: Mudarse a otra ciudad es un tremendo trastorno para el bolsillo, que poca gente puede asumir.

3. Para estimular la natalidad: Si una pareja necesita dos sueldos para poder vivir y tener una vivienda, es imposible plantearse ampliar la familia.

4. Para acabar con la perversión económica que supone el hecho de que las alternativas más rentables para el dinero no se basen en la tecnología, la formación o tan siquiera el trabajo, sino pura y simplemente la actividad especulativa. Así, nadie ha invertido en nada que aumente la productividad.

5. Porque esto supone un trasvase de riqueza de las manos de muchos (los trabajadores jóvenes) a unos pocos (aquellos que se han beneficiado del boom del ladrillo: los promotores inmobiliarios, los propietarios del suelo, los especuladores más listos). A la larga, estamos creando un país fracturado en dos: los ricos y los pobres, cosa que sólo puede crear tensiones y problemas.

Cinco razones por las que conviene que los pisos NO bajen:

1. La familia promedio española tiene su patrimonio en forma de vivienda: si ésta pierde valor, la familia española se empobrece.

2. La actividad económica depende del consumo, y éste a su vez se ha sustentado en gran medida en las compras a crédito, que para cantidades grandes se garantiza vía ampliación de hipoteca. Si los inmuebles se devalúan, no serán posible sostener este ritmo de crédito, el consumo bajaría y se entraría en crisis.

3. La sensación de haber sido estafados colectivamente se adueñaría de toda una generación de hipotecados, con los consiguientes problemas sociales.

4. Una crisis de la construcción, con mucha vivienda terminada y a la venta pero que no se vende debido a los altos precios, nos pone en un dilema: sostener los precios implica detener la producción y por lo tanto aumentar el paro; construir a precios asequibles (VPO por ejemplo) permite mantener el empleo pero implica abandonar a su suerte a todos los que se endeudaron fuertemente y ahora verían sus inmuebles devaluados ante la existencia de alternativas a buen precio.

5. Gran parte del superávit fiscal se debe a los ingresos en concepto de impuestos a la vivienda en sus varias fases. Una parada de la actividad, o una bajada de precios implican una disminución de los ingresos fiscales, que tendrá que ser compensada mediante el aumento de otros impuestos o el recorte de las prestaciones del Estado.

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Razones por las que los pisos subiran

Del mismo modo que en el artículo anterior recopilé las causas que impulsan o impulsarán los precios hacia bajo, propongo aquí una lista de razones (serias) para que los pisos no bajen. Por supuesto, les invito a comentarlas:

1. Todo el suelo edificable fue comprado barato hace años y está en manos de unas pocas grandes constructoras con capacidad de aguantar mucho tiempo.

2. Los promotores pequeños sólo entran en una promoción tras vender la anterior, de modo que en las que tienen actualmente en marcha el suelo les ha costado muy caro y no se pueden permitir grandes márgenes de bajadas.

3. Un promotor, si se ve en dificultades para vender un proyecto en construcción, puede hacer ofertas puntuales para vender hasta que cubra los gastos. Después, en los pisos restantes es donde va a estar su margen de beneficio y no los va a malvender: ni le interesa, ni tiene ninguna prisa.

4. Sigue existiendo demanda de vivienda: inmigrantes y parejas jóvenes, que si no ven bajadas se acabarán rindiendo y comprarán.

5. El euribor se va a mantener e incluso bajar, la demanda se reactivará.

6. Quien ha comprado caro se resiste a vender barato, puesto que se ha hipotecado y no le sirve de nada vender por menos de lo que le costó ya que seguiría debiendo dinero al banco. En esta situación, aguantará y seguirá pagando la hipoteca.

7. Si no se puede pagar la hipoteca, se intentará alquilar el piso y vivir en casa de los padres...

8. La alternativa a comprar era el alquiler, pero los precios están subiendo, fundamentalmente porque los propietarios los intentan alquilar a un precio en función de la hipoteca a pagar, y además tienen en cuenta las prometidas ayudas del gobierno al alquiler, d modo que se creen en posición de poder pedir más.

9. El supuesto excedente de viviendas (“tenemos más viviendas por habitante que cualquier otro país de la UE”) no es tal: Descontemos la vivienda vacacional en la playa (mucha de ella propiedad de extranjeros no residentes) y la “casita en el pueblo” bien sea el chalet o la casa familiar (recordemos que las ciudades crecieron enormemente desde los años 60 hasta los 80, y muchas personas mantienen todavía su vivienda en el pueblo). En realidad, nuestra proporción de viviendas “reales” por habitante todavía es baja.

10. La más importante: no existe voluntad política de que bajen. Gracias a los impuestos por vivienda, que son “invisibles” para el ciudadano medio, los ayuntamientos se han financiado los servicios que luego proporcionan generosamente, así como las comisiones a partidos, concejales y alcaldes... Cualquier otro método de financiación de los ayuntamientos es más impopular al ser más visible, y cualquier otro método de corrupción es más difícil, está más controlado o es menos “rentable”.

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Razones por las que los pisos bajarán

¿Van a bajar los pisos al fin? Los indicadores parecen señalar que estamos al principio de un ciclo bajista. ¿Pero está esto justificado?

¿O es sólo una vana ilusión de los que se quedaron atrás en estos años de bonanza económica?

Se pueden dar razones bien fundamentadas tanto para el sí como para el no. Veámoslas.

Razones (serias) para que los pisos bajen:

1. Se ha construido a un ritmo intenso, excesivo, que ha creado viviendas suficientes para absorber las necesidades de vivienda de los próximos 20 años.

2. La demanda va a disminuir: no queda ya demanda especulativa y la generación del baby-boom ya ha comprado su pisito.

3. Existe aún una demanda potencial de vivienda por parte de los jóvenes, pero la vivienda ya había alcanzado el máximo límite posible en todos los aspectos: Era necesario comprarla con dos sueldos (un sueldo para la hipoteca y el otro para vivir, eso es más del 30% o 40% de los ingresos que desde siempre habían tenido como norma los propios bancos), era preciso hipotecarse de por vida (hipotecas a 40 o 45 años, ya no se pueden estirar más porque la cuota apenas se reduce), y todo ello con el Euribor al 2%. Con la subida de tipos y por ende de cuotas, a los precios actuales les resulta imposible acceder. No podrán comprar hasta que no baje al menos un 30%.

4. La inmigración creaba demanda de vivienda, eso es cierto, pero como gran parte de esta inmigración trabajaba en la construcción, esto creaba un “círculo virtuoso” de más construcción -> más demanda de trabajadores -> más inmigración -> más necesidad de vivienda para los inmigrantes -> más construcción -> ... Pero cuando uno de estos factores se detiene, se convierte en un círculo vicioso: a menos construcción, menos trabajadores inmigrantes y menos demanda de vivienda, lo que acelera la caída del sector de la construcción, con menos empleo y aún menos demanda de vivienda...

5. Se han podido comprar tantas viviendas gracias a las generosas condiciones crediticias de estos años: tipos bajos y existencia de una abundante oferta de crédito en los bancos. Sin embargo, los tipos están ahora a niveles casi neutros, y la oferta de crédito se ha restringido enormemente debido a las famosas turbulencias financieras causadas por las subprime. Se percibe un empeoramiento generalizado de las condiciones económicas, no sólo aquí sino en todo el mundo. Los bancos no conceden hipotecas.

6. Las expectativas psicológicas han cambiado: ya no se oye el “compra ya, que mañana estarán más caros”, sino el “espérate que van a bajar”. Estos son dos ejemplos de profecías autocumplidas. Subieron porque se esperaba que subieran; bajarán porque se espera que bajen.

7. Históricamente, los precios medios se han movido siempre alrededor de los 5 años de salario medio bruto. Estamos ahora alrededor de los 11 años de salario medio, excepcional situación que ha sido posible gracias a excepcionales facilidades para el endeudamiento que ya no existen. Es de prever un retorno a la media histórica.

8. Los precios se contienen de momento porque ante la imposibilidad de vender se está intentando alquilar, pero no habrá inquilinos para todos: la mentalidad de “alquilar es tirar el dinero” que creó la burbuja, ahora juega en su contra ya que nadie quiere vivir de alquiler.

9. Este año y el próximo se entregan muchos de los inmuebles iniciados en 2006 y 2007: es hora de que los que compraron sobre plano escrituren y se subroguen a la hipoteca... si es que pueden. Los que no puedan, renunciarán al piso y por tanto a la cantidad entregada como señal o intentarán una venta por el precio al que compraron. En ambos casos tenemos un nuevo inmueble en el mercado.

10. Las hipotecas puente, y aquellos que compraron su piso al límite de sus posibilidades van a verse muy mal para pagar las cuotas: habrá morosidad, subastas de inmuebles o ventas desesperadas tratando de perder lo menos posible.

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Tecnicas de negociacion para el vendedor

En el artículo anterior vimos las técnicas de negociación para un comprador. En este segundo artículo que dedico a técnicas de negociación, me planteo la situación desde el punto de vista opuesto: Esta vez soy un vendedor y tengo un piso puesto a la venta en un mercado con tendencia a la baja. ¿Qué debo hacer?

1. Un mercado tiene tendencia a la baja porque hay más oferta que demanda. No obstante, siempre hay alguien que quiere comprar. Si hay cien pisos a la venta para sólo media docena de compradores, tenemos compradores de sobra: con uno nos basta, y aún sobran cinco. Dicho de otro modo: nuestro rival no es el comprador sino los otros vendedores. Se trata de hacer que nuestro piso sea más atractivo ahora que todos los similares en su zona, y el comprador será nuestro por sí solo.

2. Informarse bien de los verdaderos precios de venta, que no son simplemente los que se piden inicialmente (ni de los que luego presumen los vendedores). Si no se saben, buscar los precios que se piden por inmuebles similares, descartar los que piden cantidades absurdas, y de los demás considerar un margen de negociación de por lo menos el 10%: esos son los precios reales de mercado. Estar al tanto de la evolución del mercado.

3. Filtrar compradores para dejar sólo los serios: Hay quien querría una casa pero no alcanza a poder comprarla en las condiciones actuales. Sintiéndolo mucho, no podemos perder el tiempo con ellos. También hay buitres carroñeros haciendo ofertas ridículas en busca de un propietario desesperado. Ignorémosles.

4. Colocando nuestro inmueble ligeramente (sólo ligeramente: un 5%) por debajo del precio verdadero de mercado, ya se convierte en el más atractivo del mercado. OJO: Dejar claro que el precio NO es negociable. Publicitarlo por todos los medios.

5. Nunca dar la impresión de estar desesperado o en dificultades. Nuestra línea argumental debe ser: lo vendo porque lo quiero vender y punto. No pido precios astronómicos porque conozco el mercado. Es incluso barato de salida porque a mí no me gusta enredarme en negociaciones ni pedir precios irreales. Es un buen precio y lo sabes. Tómalo, o deja pasar la ocasión.

6. La decisión de compra se basa no sólo en cuestiones económicas, sino psicológicas: el piso debe causar buena impresión emocional al visitante. Eso significa, por supuesto, estar ordenado, arreglado, limpio y luminoso. Pero no sólo eso: nuestras emociones nos engañan muy a menudo, lo que significa que una emoción positiva simultánea pero que no tiene nada que ver con el piso influirá en la decisión de compra. El piso debe dar una impresión de felicidad, salud y armonía entre los que lo habitan, nada que sugiera enfermedades, dificultades o problemas. Muéstrese el piso, si se puede elegir, un día de buen tiempo o con buenas noticias. Quien enseñe el piso deberá ser agradable e incluso físicamente atractivo al comprador/a. (Sí, eso influye. Muchísimo).

7. Generar empatía: caerle bien al comprador, buscando aspectos en común.

8. Averiguar todo lo que se pueda acerca del comprador: límite máximo que están dispuestos a pagar, sobre todo. Facilidades adicionales que puedan necesitar y que podamos aportar, en lugar de bajar el precio. No creerse todo lo que nos cuenten, por supuesto.

9. Ignorar las amenazas del tipo “pues te lo vas a comer con patatas”. Usar nuestras propias armas de presión, como la existencia de otros compradores interesados. Esto último mejor dejarlo caer sutilmente, no mencionarlo tal cual. No es imprescindible que sea verdad, aunque es bueno que lo sea.

10. Tener muy claro siempre que una negociación se puede romper en el último momento: Es duro admitirlo y por eso hay quien lo aprovecha para decir que ha encontrado un piso más barato y que o rebajamos o no nos lo compra. Pero si conocemos bien el precio de mercado en la zona, sabemos que nuestro inmueble es atractivo y que por tanto estamos bien de precio: puede ser un farol o verdaderamente un vendedor en problemas que ha tirado por tierra su precio. En todo caso, muy educadamente terminamos la negociación y les damos la enhorabuena por esa magnífica oportunidad, que no deben dejar escapar, pero manteniendo nuestra oferta “en caso de que no se pueda llevar a cabo la otra compra”. No aceptar rebajas de última hora “porque sí” sin contrapartidas.

... y una de propina: Nada de decirle al de la inmobiliaria “yo quiero X kilos por la casa, y lo que saques de más, para ti”. Con esto motivas al agente inmobiliario para que trate de venderla lo más cara posible, aunque tarde más en venderse. En el supuesto de que lo consiga, tú no ganas nada y has tardado más en venderla. Si no lo consigue, la vivienda se “quema” en el mercado y no encuentra comprador. Motívale para que venda rápido, no para que venda caro (máxime si no ganas nada con ello).

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Tecnicas de negociacion para el comprador

Hoy empiezo una serie de artículos sobre estrategias (técnicas de negociación) en un mercado bajista. Esta vez propondré estrategias de negociación aptas para el comprador de pisos:

- Estrategias de negociación para el comprador

1. Nunca tener prisa, el tiempo corre a nuestro favor, y el vendedor lo sabe (Y si no lo sabe, peor para él. Está fuera del mercado y dentro de seis meses seguirá intentando vender. En ese caso, decir que no, y volver dentro de seis meses con una oferta menor). Hay que dar largas, decir “me lo pensaré”, tardar en responder... Y estar dispuesto a romper la negociación en todo momento. Mantener varias negociaciones abiertas a la vez, así no se dolerá tanto el romper una.

2. Regla válida tanto en mercados alcistas como bajistas: no enamorarse nunca del producto a comprar. Siempre hay otros equivalentes. Si es inevitable enamorarse, al menos que no se le note. Una buena idea es enviar a un intermediario “desapasionado” a negociar en nuestro lugar.

3. Nunca insultar o humillar al vendedor. Llevado por sus emociones podría negarse a vendérnoslo a nosotros para al final cederlo aún más barato a algún otro que llegue después. [Excepción: como técnica avanzada usemos la del poli bueno y el poli malo. Un policía interroga al sospechoso con agresividad y bordeando en la violencia. El poli bueno, en cambio, le trata bien y le dice que quiere ayudarle a salir lo mejor parado posible. El sospechoso siempre confiesa ante el poli bueno, pero sin la presión del poli malo jamás lo hubiera hecho. De modo que nosotros enviamos a un supuesto comprador (el amigo con más mala uva que tengamos) a hacer una oferta bajísima con muy malos modos (“esto es lo que hay”, “pues te lo vas a comer con patatas”)... y unos días después nosotros hacemos una oferta algo mejor y con toda amabilidad. Es posible que no salga bien o que los frutos se los lleve otro, pero cuando sale bien es todo un éxito.]

4. Empatía (Identificación emocional): buscar algo en común con el vendedor para que nos vea con buenos ojos. Somos del Atleti, nacimos en la misma ciudad, etc... También, dar “penilla” para que se sienta mal por pedir mucho dinero: vamos a tener un hijo, mi mujer no trabaja por X razón...

5. Sonsacar todo lo que se pueda (y creerse la mitad de la mitad). ¿Hay urgencia por vender? ¿A qué precio como mínimo estarían dispuestos a vender? ¿A que precio compraron? ¿Se pueden aportar otros elementos no monetarios como contrapartida a una rebaja de precio?

6. No olvidemos que, salvo excepciones, estamos haciendo un intercambio comercial con una persona con la que probablemente no vamos a volver a tratar en nuestra vida. Nuestro objetivo no es quedar bien para una larga relación de negocios o amistad: estamos aquí para maximizar nuestro beneficio en esta única operación. Si después se enfada porque cree que le hemos pagado poco o que le hemos contado un cuento chino, es su problema. Se acordó un precio y se pagó. Educados, sí, correctos también, incluso simpáticos. Pero generosos no.

7. Obviamente vamos a hacer una oferta inicial mucho más baja que lo que el vendedor espera, y podría sentirse ofendido aún si no es nuestra intención (ver punto 3). Por ello, conviene preparar el terreno con toda delicadeza (“me temo que no voy a poder pagar tanto”) y dar todo tipo de justificaciones racionales o no (“es a lo que se venden cosas parecidas en el área”, “quiero reformarlo a mi gusto y me tendré que gastar mucho dinero”). Eso sí, la oferta tiene que ser muy baja.

8. Hacer la lista previa de todo lo que hay que comprobar, examinar el piso a fondo en la visita, tomar muchas notas, incluso solicitar hacer fotografías, para poder tener toda la información posible. Esto, además, intimida al vendedor. A la hora de la negociación, sin embargo, mejor hacerla en “nuestro” terreno, una oficina o un local nuestro o que nos presten.

9. A veces se pueden obtener rebajas adicionales intercambiándolas por otro tipo de ventajas para el vendedor que a nosotros no nos representen un gasto: Es posible que el vendedor viva en el piso y todavía no haya encontrado un sitio donde ir: se puede obtener un buen precio si se le permite vivir unos meses más en ese piso [OJO: Esto siempre mediante un contrato de alquiler de temporada (corto plazo) por escrito ¡Nada de acuerdos verbales!]. Si nuestra intención era alquilar, es también excelente para nosotros. Otra posibilidad es subrogarse a la hipoteca del vendedor, o facilitar cualquier tipo de trámites.

10. Una vez que se ha dedicado mucho tiempo a una negociación, las personas están más dispuestas a hacer sacrificios adicionales para salvarla que al principio, cuando no se había invertido ningún esfuerzo en ella. De este modo, podemos, ya en la recta final, y con la excusa de cualquier dificultad o problema no visto antes, solicitar facilidades adicionales [OJO: cuidado con directamente bajar el precio ofertado, eso se suele tomar muy mal y nos podrían romper la negociación]. Podemos solicitar un pago aplazado sin intereses, por ejemplo, o que nos hagan ellos una reparación a su cargo.

Nota: Ya están disponibles las Técnicas de Negociación para el Vendedor, que son la otra cara de la moneda.

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Ayudas del Gobierno a la vivienda

Noticias sobre la vivienda:

Incentivo de 6.000 euros para impulsar el alquiler de viviendas.

La más antigua, de las ayudas a los inquilinos:

Chacón anuncia una ayuda de 210 euros para los jóvenes que alquilen una vivienda.

Y la mejor de todas:

El Gobierno subvencionará la compra de casas de hasta 316.540 euros.


¿Qué les parece esto?

Medidas económicamente extrañas: subvenciones pagadas por todos los sectores productivos y destinadas a ayudar a propietarios, inquilinos y compradores (pero claro, las ayudas a estos dos últimos colectivos son ayudas para poder pagar a los propietarios; al final todo son ayudas a los propietarios) ¿Qué sentido tiene subvencionar a los que ya son ricos?

Por una parte, esto tiene un tufillo electoralista, puesto que van a ser aplaudidas por quien sólo quiere una ayudita para ir tirando y tampoco se plantea realmente por qué le cuesta tanto llegar a fin de mes. ¿Acaso no hay una encuesta en la que el 70% de los ciudadanos cree que el gobierno es el culpable de la subida de tipos? ¡Pues ya que es culpa suya, que nos ayude ahora!

Por otro lado, me parece evidente que la idea es movilizar el parque de viviendas de forma gradual. Se prefiere que los pisos ya comprados pero vacíos salgan en alquiler, con una doble ayuda al inquilino y al propietario. Esto alivia la demanda social de vivienda, a la vez que se alivian los apuros económicos de los propietarios, que no van a necesitar urgentemente sacar esos inmuebles a la venta. También (ver la tercera noticia) se reconvierte parte del stock de vivienda nueva de precio libre, que no encuentra salida, a una figura de vivienda protegida a precio quizá no barato pero sí moderado.

No se desea una puesta a la venta masiva de las viviendas, sino un "aterrizaje suave". Después de cuatro años hablando de ello, por fin se dan pasos en ese sentido. La cuestión es si no será demasiado tarde, por dos razones:

- Desde que se empezó a hablar de la necesidad de dicho "aterrizaje" los precios han subido aún más, de modo que si entonces hacía falta detener la subida, ahora deberíamos hablar de necesidad de bajadas.

- El stock ha seguido aumentando, de modo que es posible que aún intentándolo, ya sea tarde para contener una debacle. Todo depende de la dureza de las condiciones para obtener créditos hipotecarios. Si no los conceden, o el tipo de interés es muy alto, deja de girar la rueda y todo se detiene en seco.

Mis previsiones son para los próximos meses una contención de los precios. Si hace poco veía clara una perspectiva a la baja, ahora veo que se está haciendo un serio esfuerzo desde el gobierno para contener la bajada. En mi opinión, es un error, por los efectos secundarios de este estado de cosas. Sin embargo, no soy yo el presidente...



De hecho (aún no lo reflejan los demás) el índice inmobiliario de Fotocasa ya refleja un ligero repunte de los precios de la vivienda usada en Diciembre. Ahora bien, está por ver que pasa después de las elecciones. No creo que la situación sea sostenible mucho tiempo a base de parches: Se ha construido mucho, demasiado, y hay que parar el ritmo para absorber el excedente. Esto implica menos inmigrantes en busca de vivienda. Por otra parte la demanda especulativa ya ha desaparecido, y la demanda puramente de vivienda propia está expulsada del mercado por los altos precios.

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Comprar un castillo

Vamos a empezar el año con buen humor: nos reiremos de las absurdas diferencias de precio entre países vecinos. Uno de los síntomas más claros de un inminente cambio de tendencia es el desconcierto; nadie sabe realmente lo que valen las cosas, y cada cual pide lo que le viene en gana. Las diferencias de precio pueden ser abismales para productos similares.

Y aún a pesar de que en Francia también se han producido enormes incrementos del precio de la vivienda, observen las diferencias que nos encontramos con el caso español. Creo que algunos no se han enterado de lo que vale un peine.

¿Están ustedes pensando en comprarse un castillo, para satisfacer su ego y afán de grandeza? Pues piensen bien donde lo van a comprar. Gracias a esos cachondos del impagable foro de burbuja.info uno descubre estas joyitas a las orillas del Loira:



Château
Nombre de pièces : 30
Nombre de chambres : 25
Surface environ : 1300 m²
Terrain environ : 6 ha
Prix : 535.000 Euros (3 509 369 FF)
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O quizás prefieran este otro:



# COTES D'ARMOR (22)

# Château
# Nombre de pièces : 16
# Nombre de chambres : 8
# Surface environ : 600 m²
# Terrain environ : 8,44 ha
# Prix : 1 250 000 Euros (8 199 462 FF)
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Pero con lo bien que se vive en España, ¿para qué me voy a ir tan lejos? Nada nada, me voy a comprar un hermoso Castillo en Valladolid (este monumento al buen gusto lo he encontrado yo):

Precio: 1.954.000€

A 23 Km de Valladolid, parcela de 7500m2,
Edificio principal construido con material de derribo del "Valladolid de los Austrias". Arcos y columnas de procedentes de diversas casas solariegas.
PLANTA BAJA: Comedor de columnas (125m2) con prolongación de comedor.
ANEXOS: Edificio de servicio (120m2) con aseos, cuarto plancha...
CASTILLETE: Edificio octogonal de 120m2, 6 habitaciones con calefaccion de gasoleo.
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¿Ustedes lo entienden? Y lo que es peor, ¿Lo ven sostenible?

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