Construcciones en adobe

Ya comentamos en una ocasión las nuevas técnicas de construcción en adobe, de modo que es estupendo poder contar con un nuevo ejemplo, esta vez de construcción totalmente tradicional castellana realizada en adobe.

Se trata de Gotarrendura, un pequeño pueblo de Ávila donde se ha optado por crecer "hacia adentro", recuperando las viejas casas y corrales de adobe en lugar de ceder a la tentación de urbanizar "hacia fuera" a base de adosados feos e impersonales.

sus dirigentes municipales que se han puesto manos a la obra para construir las primeras tres Viviendas de Protección Oficial (VPO) de la historia del pueblo, haciendo uso del adobe, como comenta el periódico El Mundo.

Frente al ladrillo, el adobe se presenta como un material ecológico 100%, un perfecto aislante térmico y acústico, que no genera coste de transporte ni incurre en gastos energéticos durante su fabricación. "Si queremos promocionar el uso del adobe tenemos que dar ejemplo", explica el alcalde, Fernando Martín (PP).



Primero, el ayuntamiento reconstruyó un palomar con cinco siglos de antigüedad, después el museo etnográfico y, previamente al inicio de la construcción de las viviendas, en mayo espera concluir la rehabilitación de un albergue de peregrinos -por la localidad transcurre la ruta levantina del Camino de Santiago-, edificio por el que acaba de recibir el primer Premio IDAE 2008 a la Edificación Sostenible.

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Soy propietario, me conviene que los pisos bajen

¿Se han parado a pensar que una bajada de precios puede ser positiva para ustedes, más allá de lo que creen?

Si yo fuese promotor... no querría que los pisos bajasen de precio.
Si yo fuese un especulador con varios pisos... no querría que los pisos bajasen de precio.
Si yo fuese un agente inmobiliario... me daría igual, yo sólo querría que se vendiesen.
Si yo fuese un joven mileurista... no querría que los pisos bajasen de precio.

¿Y si yo fuese propietario, con o sin hipoteca, de mi vivienda habitual?

Pues en ese caso... depende: Si estoy ahogado por las cuotas de la hipoteca y no puedo pagarlas, tendré que vender el piso. En ese caso, más me vale que no baje de precio o perderé mucho, ,mucho dinero.

Pero si lo puedo pagar, me conviene que los pisos bajen de precio. ¿Por qué? Pues porque si un día deseo irme a un piso mejor o más grande, cosa perfectamente lógica, me costará menos hacerlo.

En otras palabras: comprar un piso caro ayer, cuando hoy cuesta menos, es como haber comprado una camisa el día antes de las rebajas: Si hubiera esperado, quizá la habría podido comprar más barata, pero me hacía falta en ese momento y no lamento haberla comprado. Sencillamente, asumo la compra y no le doy más vueltas.

Ahora supongamos que me quiero mudar, al cabo de unos años, a una vivienda el doble de grande, o el doble de buena o el doble de bien situada... en fin, a una vivienda que vale el doble que la mía.



Si yo compré mi piso por 300.000€ y los precios se mantienen, el nuevo me costará 600.000€, de modo que tengo que vender el mío y añadir 300.000€ más de mi bolsillo o de una ampliación de hipoteca.

Si en cambio, mi piso baja de precio y ahora sólo cuesta 200.000€, significa que el nuevo cuesta 400.000€. En ese caso, deberé vender mi piso y añadir sólo 200.000€ más. Es decir, que para mí es preferible que bajen.

Y no hay más cuentas que hacer: Recordemos que la hipoteca del primer piso me costará exactamente igual en ambos casos, tanto si bajan los precios como si no lo hacen.

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Nada como la prensa economica para estar bien informado

Leo hoy en Expansión:

El alquiler de vivienda se eleva en el mes de marzo un 4,2%.

Leo, también hoy, en El Economista:

El precio medio del alquiler cae un 4% en marzo pese al aumento de la demanda.

Si es que no hay nada como leer la prensa económica para aclarar las ideas.

Mi impresión es que los alquileres van a bajar por exceso de oferta: saldrán viviendas nuevas en alquiler (o alquiler con opción a compra) por parte de los promotores, viviendas a estrenar compradas por inversores, y viviendas compradas con la sana intención de usarlas como vivienda habitual, pero cuyo dueño se ve ahogado por la hipoteca y vuelve con papá y mamá. Todo ello a sumar a la oferta ya existente, pequeña quizá pero real.

Efectivamente hay también un aumento de la demanda: hay quien se independiza y se ve totalmente fuera del mercado de compra de vivienda, obligado por tanto a alquilar, pero pienso que son menos. La generación del baby boom ha comprado ya.

Me sorprende sin embargo la noticia de las bajadas: no las esperaba tan pronto. El efecto del anuncio de los 210 euros de ayuda para los jóvenes se suponía que tiraría de los precios hacia arriba al menos durante unos meses. Si se confirma la tendencia ya tan temprana, puede que las bajadas sean muy intensas. Estaremos atentos.

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Retirada estrategica

Un buen militar sabe que antes de perder todas sus tropas intentando mantener posiciones insostenibles, debe retirarlas a posiciones más seguras. Como decía Napoleón "Una retirada a tiempo es una victoria".

La reciente subida de los módulos de VPO y el anuncio del gobierno de que va a permitir recalificar como VPO viviendas nuevas que lleven un año sin venderse representan exactamente eso: El actual nivel de precios es insostenible y las alternativas son dos:

- Bajada de precios por los mecanismos del mercado (oferta y demanda). En esta situación de sobrestock todo indica que la bajada de precios sería intensa, y por supuesto acompañada por una paralización total de la construcción.

- Bajada de precios moderada, controlada y camuflada. Una retirada estratégica en toda regla. Se trata de vender los pisos que hoy por hoy no se venden, a un precio menor (pero no mucho menor). Al calificarlos como VPO, técnicamente no se bajan los precios de la vivienda libre. Sencillamente esas viviendas libres en concreto han desaparecido del mercado, y ha aparecido otros productos distintos (VPO).

El efecto de la medida se tendrá que repartir (ya veremos cómo) entre las viviendas ya terminadas y las nuevas construcciones, puesto que esto permitirá construir y vender a precio aceptable para promotores como compradores finales, sosteniendo el empleo en la construcción y siempre "salvando la cara" al no estar en el mercado de vivienda libre.

En mi opinión, si esto se generaliza, la abundancia de nueva vivienda protegida "cara" va a ocasionar una el trasvase de demanda de vivienda libre a VPO, y por lo tanto una bajada del precio de la libre hasta casi el de la protegida, pero no más abajo. Esto será así durante los próximos 2 - 3 años. Después habrá que ver si así se ha absorbido el excedente de vivienda o por el contrario se rompen las resistencias y viene una nueva oleada de "rebajas".

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El que antes pestañee, pierde

¿Qué les parece este titular del diario El Mundo? "Existe un pacto no escrito entre todas las empresas de la zona para no bajar los precios".

Aparte de la ilegalidad de pactar precios (delito prácticamente indemostrable, sin embargo), lo que está claro es que ahora mismo oferta y demanda se están echando un pulso psicológico: Comprador y vendedor se miran a la cara desafiándose para ver quién aguanta más antes de ceder.

A día de hoy, y tras las últimas avalanchas de noticias y documentales catastrofistas, el comprador parece convencido de que no sólo no pasa nada por esperar, sino que de hecho conviene esperar ya que los pisos pueden bajar y mucho.

El vendedor por su parte, no tiene ningún interés en que bajen, ni en que la gente lo puede llegar a creer. De hecho, no es sólo la reducción de sus beneficios lo que está en juego: una promotora se endeuda hasta las cejas para construir, y la garantía de ese préstamo son sus activos: suelo (muchas veces comprado muy caro) y viviendas. Si ahora vende una sola vivienda un 20% más barata, toda la valoración de su empresa se hunde un 20%. Y eso son muchos millones de euros. Ni promotor ni banco están interesados en ello.


A continuación reproduzco la cita tal y como aparece en el diario impreso, puesto que no la he encontrado en la edición de internet.

"Los promotores se resisten a bajar los precios pese al desplome en la venta de viviendas".

Desde hace meses no venden un solo piso pero las empresas inmobiliarias se resisten a bajar los precios amén de los descuentos puntuales [...] para captar a los visitantes que acudan al SIMA.

Esta es la conclusión a la que ha llegado este periódico tras visitar buena parte de las promociones de obra nueva del PAU El Bercial, en Getafe (Madrid).


En este barrio, como en muchos otros, hay centenares de pisos vacíos y a la espera de propietario. Esta situación en condiciones normales, junto con la falta de liquidez que en estos momentos caracteriza el panorama actual, producirían una inevitabe y considerable caída de los precios de la vivienda. Pero la norma que rige en estos momentos según las declaraciones recogidas por El Mundo son otras: "Existe un pacto no escrito entre todas las empresas de la zona para no bajar los precios". "Si uno empieza a aplicar rebajas, el mercado se hundiría".

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