Perspectivas inmobiliarias: vivienda en 2008

Vaya por delante que ni soy adivino ni un genio de las finanzas. Todo lo que expongo es la humilde opinión personal de un pequeño empresario y aún más pequeño economista. Estoy expuesto al error, como cualquiera de ustedes.

Ahora bien, tengo por costumbre pensar por mí mismo. A partir de la información que recojo, elaboro mis propias conclusiones. No siempre acertaré, por supuesto, pero lo peor que me puede pasar es que me equivoque, nunca que "me equivoquen". ¿Me explico?

En el artículo anterior dejé ver cuáles considero que son las claves del sector a estas alturas del 2007: No hay crédito para continuar alimentando la demanda, ni las perspectivas psicológicas de revalorización son ya lo que eran para seguir aconsejando la inversión especulativa. Por el lado de la oferta, se acumula el stock de invendidos y las presiones financieras sobre los vendedores (particulares y promotoras) son grandes. Sin embargo, la flexibilidad para bajar los precios no existe: para todos ellos, la bajada de precio les crea tantos problemas como los que les resuelve.



Me temo que en este estado de cosas las oportunidades de compra en 2008 van a ser puntuales y aisladas. Sin embargo donde vamos a ver movimiento de precios a la baja va a ser en el suelo: las próximas ventas de terreno por parte de grandes inmobiliarias ejercerán una presión a la baja. Por otra parte, las últimas subastas de suelo público en Valencia, Zaragoza y Valladolid han quedado desiertas, en fuerte contraste con los altos precios alcanzados en subastas anteriores.

Conclusión: no existe demanda de suelo, pero sí oferta, y aquí las variaciones de precio pueden ser enormes. Cada terreno es singular, único, y las negociaciones se desarrollan de forma independiente al resto. Veremos cosas curiosas en los próximos meses.

Así pues, los pisos no bajarán (no mucho) aunque sí el suelo urbanizable, cosa que a un particular no le sirve de nada. ¿Alguna recomendación, me pedirán ustedes, para el pequeño inversor, o el joven que desea comprar vivienda en propiedad?

Pues sí: en esas condiciones, existen grandes oportunidades para las cooperativas de vivienda.

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El estado de la cuestión en 2007

Importante: Ésta es tan sólo una opinión personal. No soy profesional del sector, aunque lo sigo de cerca.

Declaraciones oficiales aparte, nadie se cree ya que el precio de la vivienda vaya a seguir subiendo por encima del IPC. Los pronósticos varían e incluso alguno apunta a ligeras bajadas, a pesar de los intentos desesperados de los promotores por apuntalar los precios.

La clave de la subida, al menos de la de estos últimos años, ha estado en el crédito barato. Pero ya se ha cerrado el grifo. La inflación, un tanto desmadrada, presiona al BCE para que suba los tipos de interés, y si algo le retiene son los problemas en los mercados crediticios debido a la desconfianza en los mercados ante ciertos créditos con pocas garantías. De modo que, o bien tenemos tranquilidad pero con tipos de interés altos, o desconfianza: aunque el tipo sea bajo en teoría, los bancos no se prestan entre sí y no disponen de dinero para prestar. El grifo, en todo caso, se ha cerrado.



Así pues, los pisos no se venden: ni sobre plano, ni terminados, ni de segunda mano para reventa. Los que compraron para revender en 2006, 2005 y quizá más atrás, están en una situación difícil porque han comprado caro y la hipoteca también se encarece cada mes. Sin embargo, se resisten a bajar, porque una venta con pérdidas les deja también en mala situación económica.

Aquellos que compraron hace más tiempo están en condiciones de vender ganando dinero: tendrán que hacer una rebaja sobre lo que piden los demás, pero podrán vender. Sin embargo, no creo que sean muchos: los más listos se salieron ya, y hay muchos que compraron pensando en el largo plazo, y su hipoteca está ya pagada en gran medida. Sin agobios financieros, no tienen motivación para vender.

Los promotores están también entre la espada y la pared: muchos compraron el suelo muy caro, y parte de sus promociones ya están vendidas sobre plano, pero no escrituradas: un comprador podría echarse atrás perdiendo la señal entregada si se presenta una oportunidad más barata. Además, si se bajan los precios, los primeros compradores se sentirán engañados y harán ruido. Demasiado ruido. De modo que ninguno quiere ser el primero en bajar precios, ni le conviene que los demás lo hagan. Aquí tenemos una interesante información "desde dentro".

Evidentemente esa es la consigna: negar que pueda haber bajadas, porque si la gente lo cree entonces las habrá. Sería entonces una de esas profecías autocumplidas, donde por el hecho de difundir una creencia, ésta se convierte en realidad.

Como sus obligaciones financieras les aprietan cada vez más, las grandes promotoras tendrán que hacer algo. Ya lo anunciaron: venderán parte de sus reservas de suelo.

Esa es la clave del 2008 en mi opinión. El precio del suelo.

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Declaración de principios

Los que me conocen saben que mi relación con el mundo inmobiliario es tangencial, pero que lo sigo muy de cerca. En mi humilde opinión de pequeño empresario y aún más pequeño economista, es un error, un inmenso error lo que hemos hecho estos años entre todos.

Estamos atados a nuestras casas, y nos hemos encadenado solos pensando en las eternas revalorizaciones año tras año por encima del IPC... ¿Y ahora qué, señores? Éramos un país en que, para lo bueno y para lo malo, la gente vivía al día y sabía disfrutar del presente ¿cómo nos hemos convertido en un país que malvive hipotecado hasta las cejas y que sabe que no podrá permitirse ningún lujo en muchos años? De vivir al día, hemos pasado a posponer todas nuestras alegrías a un futuro muy lejano en el que tengamos la casa pagada.

Este blog nace como hijo de otros dos: el de la construcción de mi casa y un blog general de pensamientos y reflexiones sobre economía y finanzas. Puesto que tengo tantas cosas que decir sobre el sector inmobiliario, no quiero copar el segundo con estos temas ni tampoco salirme de lo que es el modesto propósito del primero.



Así pues, en parte como consecuencia lógica de la necesidad de organizar mis pensamientos y mi verborrea, en parte por las ganas de ser testigo y narrador de una serie de acontecimientos extraordinarios de la economía española que empiezan ahora y que se verán más claramente en 2008, nace Ladrillos y Adoquines.

Si alguien se siente ofendido por lo de adoquines, tranquilo, no va por él. Hay mucho adoquín suelto por ahí, y es a ellos a quienes dedico el título, pero probablemente no serán capaces ni de darse por aludidos.

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