El estado de la cuestión en 2007

Importante: Ésta es tan sólo una opinión personal. No soy profesional del sector, aunque lo sigo de cerca.

Declaraciones oficiales aparte, nadie se cree ya que el precio de la vivienda vaya a seguir subiendo por encima del IPC. Los pronósticos varían e incluso alguno apunta a ligeras bajadas, a pesar de los intentos desesperados de los promotores por apuntalar los precios.

La clave de la subida, al menos de la de estos últimos años, ha estado en el crédito barato. Pero ya se ha cerrado el grifo. La inflación, un tanto desmadrada, presiona al BCE para que suba los tipos de interés, y si algo le retiene son los problemas en los mercados crediticios debido a la desconfianza en los mercados ante ciertos créditos con pocas garantías. De modo que, o bien tenemos tranquilidad pero con tipos de interés altos, o desconfianza: aunque el tipo sea bajo en teoría, los bancos no se prestan entre sí y no disponen de dinero para prestar. El grifo, en todo caso, se ha cerrado.



Así pues, los pisos no se venden: ni sobre plano, ni terminados, ni de segunda mano para reventa. Los que compraron para revender en 2006, 2005 y quizá más atrás, están en una situación difícil porque han comprado caro y la hipoteca también se encarece cada mes. Sin embargo, se resisten a bajar, porque una venta con pérdidas les deja también en mala situación económica.

Aquellos que compraron hace más tiempo están en condiciones de vender ganando dinero: tendrán que hacer una rebaja sobre lo que piden los demás, pero podrán vender. Sin embargo, no creo que sean muchos: los más listos se salieron ya, y hay muchos que compraron pensando en el largo plazo, y su hipoteca está ya pagada en gran medida. Sin agobios financieros, no tienen motivación para vender.

Los promotores están también entre la espada y la pared: muchos compraron el suelo muy caro, y parte de sus promociones ya están vendidas sobre plano, pero no escrituradas: un comprador podría echarse atrás perdiendo la señal entregada si se presenta una oportunidad más barata. Además, si se bajan los precios, los primeros compradores se sentirán engañados y harán ruido. Demasiado ruido. De modo que ninguno quiere ser el primero en bajar precios, ni le conviene que los demás lo hagan. Aquí tenemos una interesante información "desde dentro".

Evidentemente esa es la consigna: negar que pueda haber bajadas, porque si la gente lo cree entonces las habrá. Sería entonces una de esas profecías autocumplidas, donde por el hecho de difundir una creencia, ésta se convierte en realidad.

Como sus obligaciones financieras les aprietan cada vez más, las grandes promotoras tendrán que hacer algo. Ya lo anunciaron: venderán parte de sus reservas de suelo.

Esa es la clave del 2008 en mi opinión. El precio del suelo.

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