Razones por las que los pisos bajarán

¿Van a bajar los pisos al fin? Los indicadores parecen señalar que estamos al principio de un ciclo bajista. ¿Pero está esto justificado?

¿O es sólo una vana ilusión de los que se quedaron atrás en estos años de bonanza económica?

Se pueden dar razones bien fundamentadas tanto para el sí como para el no. Veámoslas.

Razones (serias) para que los pisos bajen:

1. Se ha construido a un ritmo intenso, excesivo, que ha creado viviendas suficientes para absorber las necesidades de vivienda de los próximos 20 años.

2. La demanda va a disminuir: no queda ya demanda especulativa y la generación del baby-boom ya ha comprado su pisito.

3. Existe aún una demanda potencial de vivienda por parte de los jóvenes, pero la vivienda ya había alcanzado el máximo límite posible en todos los aspectos: Era necesario comprarla con dos sueldos (un sueldo para la hipoteca y el otro para vivir, eso es más del 30% o 40% de los ingresos que desde siempre habían tenido como norma los propios bancos), era preciso hipotecarse de por vida (hipotecas a 40 o 45 años, ya no se pueden estirar más porque la cuota apenas se reduce), y todo ello con el Euribor al 2%. Con la subida de tipos y por ende de cuotas, a los precios actuales les resulta imposible acceder. No podrán comprar hasta que no baje al menos un 30%.

4. La inmigración creaba demanda de vivienda, eso es cierto, pero como gran parte de esta inmigración trabajaba en la construcción, esto creaba un “círculo virtuoso” de más construcción -> más demanda de trabajadores -> más inmigración -> más necesidad de vivienda para los inmigrantes -> más construcción -> ... Pero cuando uno de estos factores se detiene, se convierte en un círculo vicioso: a menos construcción, menos trabajadores inmigrantes y menos demanda de vivienda, lo que acelera la caída del sector de la construcción, con menos empleo y aún menos demanda de vivienda...

5. Se han podido comprar tantas viviendas gracias a las generosas condiciones crediticias de estos años: tipos bajos y existencia de una abundante oferta de crédito en los bancos. Sin embargo, los tipos están ahora a niveles casi neutros, y la oferta de crédito se ha restringido enormemente debido a las famosas turbulencias financieras causadas por las subprime. Se percibe un empeoramiento generalizado de las condiciones económicas, no sólo aquí sino en todo el mundo. Los bancos no conceden hipotecas.

6. Las expectativas psicológicas han cambiado: ya no se oye el “compra ya, que mañana estarán más caros”, sino el “espérate que van a bajar”. Estos son dos ejemplos de profecías autocumplidas. Subieron porque se esperaba que subieran; bajarán porque se espera que bajen.

7. Históricamente, los precios medios se han movido siempre alrededor de los 5 años de salario medio bruto. Estamos ahora alrededor de los 11 años de salario medio, excepcional situación que ha sido posible gracias a excepcionales facilidades para el endeudamiento que ya no existen. Es de prever un retorno a la media histórica.

8. Los precios se contienen de momento porque ante la imposibilidad de vender se está intentando alquilar, pero no habrá inquilinos para todos: la mentalidad de “alquilar es tirar el dinero” que creó la burbuja, ahora juega en su contra ya que nadie quiere vivir de alquiler.

9. Este año y el próximo se entregan muchos de los inmuebles iniciados en 2006 y 2007: es hora de que los que compraron sobre plano escrituren y se subroguen a la hipoteca... si es que pueden. Los que no puedan, renunciarán al piso y por tanto a la cantidad entregada como señal o intentarán una venta por el precio al que compraron. En ambos casos tenemos un nuevo inmueble en el mercado.

10. Las hipotecas puente, y aquellos que compraron su piso al límite de sus posibilidades van a verse muy mal para pagar las cuotas: habrá morosidad, subastas de inmuebles o ventas desesperadas tratando de perder lo menos posible.

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